“‘部分銀行暫停授信’、‘利率上調’等樓市利空動作讓房企融資渠道進一步鎖緊。” 同策研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關“的一年。

據(jù)同策咨詢研究院表示，2018年開年不利，房企融資“明道”、“暗道”多條業(yè)務線被按“暫停鍵”。1月份，房企融資額收緊，各方式融資額度占比大幅波動，境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均大幅縮水，房企多元化融資渠道遭到全面圍堵。越來越多房企尋求海外融資，海外發(fā)債持續(xù)升溫，外幣融資總量趕超人民幣金額。

“錢荒”之勢似乎撲面而來，碧桂園、富力、綠地等房企都開始積極出海找錢。過去發(fā)公司債融資成本維持在4%水平的房企，如今海外債融資成本即使接近6%也愿意“買單”。

40家房企融資637億元

2018年1月份，據(jù)同策研究院監(jiān)測，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計637.12億元，環(huán)比2017年12月份的697.23億元減少8.62%。自2017年10月份融資谷底以來，11月份、12月份融資小幅回溫后，今年1月份又開始回落。

從房企融資方式來看，債權融資額度達543.95億元，占房企融資總量的85.38%，環(huán)比去年12月份的90.54%有所降低;股權融資占總融資金額比重為14.62%，環(huán)比去年12月份的9.46%略有增長。

據(jù)同策研究院研究員敖毓旻表示，創(chuàng)新型融資方式總額環(huán)比大幅縮水，除其他債權融資外，境內銀行貸款、信托貸款融資總額，環(huán)比均大幅降低。

敖毓旻稱，公司債連續(xù)4個月環(huán)比增加，融資總額達去年8月份以來的峰值，成為大部分房企融資的主要方式之一，但境內發(fā)行公司債依然收緊，僅有一筆在境內發(fā)行的公司債券，華僑城發(fā)行2018年第一期公司債券，融資分別為25億元人民幣和10億美元。此外，1月份，共計8筆境內銀行貸款，累計55.6億元，較上月大幅減少66.91%。

敖毓旻認為，房企作為資金密集型企業(yè)，無法靈活的根據(jù)外部資本市場情況調整收縮自身的規(guī)模和現(xiàn)金流量。在債權融資額度無法滿足企業(yè)需求，融資成本居高不下的情況下，上市房企股東可能會通過股本配售的方式為上市房企注入資本金。

事實上，在上述40家房企1月份獲得的融資額度中，海外配股融資總金額為93.17億元，占融資總額比為14.62%，僅次于公司債，其中股票配售方式融資總額折合人民幣達90.80億元。其中，碧桂園每股17.13港元配售已發(fā)行股本的2.16%;中國金茂每股3.7港元配售已發(fā)行股本的8.43%;其他11家港股上市公司股權融資執(zhí)行股票期權計劃，共計2.37億元。

配股融資雖可獲得大量資金，但多數(shù)房企更傾向于債權融資。

借道海外債“儲糧”

“2018年1月份房企融資仍以人民幣為主，美元其次，港元第三。” 敖毓旻稱，人民幣融資金額289.25億元，占比45.4%，環(huán)比減少38.01%;美元融資總額239.95億元人民幣，環(huán)比大幅增加超116個百分點;港元融資總額為107.92億元人民幣，僅占16.94%。

整體上，上述40家房企1月份海外融資總額折合人民幣347.87億元，相比去年12月份的230.61億元大幅增加。外幣融資絕對值及占比為2017年9月份以來占比最高的月份。

具體來看，碧桂園分別發(fā)行2.5億美元、6億美元公司債，期限分別為五年和七年，利率依次為4.75%和5.13%;富力地產(chǎn)全資子公司發(fā)行2023年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本為5.88%。

進入2月份后，借道海外融資“儲糧”的動作還在繼續(xù)。2月6日，綠地控股再度以較低的利率成功發(fā)行美元債券。綠地控股公告披露，此次在香港發(fā)行的美元債券共兩筆，總額7億美元，包括一筆發(fā)行4億美元3年期定息債券，票面利率為5.25%;另一筆發(fā)行3億美元5年期定息債券，票面利率為5.90%。

綠地方面表示，截至目前，綠地控股就境外項目已發(fā)行境外債券總規(guī)模為43億美元(含上述兩筆7億美元)，平均票息僅為4.58%。為滿足發(fā)展需要，2014年綠地控股通過境外全資子公司在香港交易所成功設立30億美元的中期票據(jù)計劃，根據(jù)市場情況分期募集提取，募集資金計劃用于綠地境外投資項目。綠地此前已成功進行了七次發(fā)行，已發(fā)行尚未到期的債券余額為18億美元。

“境外市場出現(xiàn)劇烈波動，主要表現(xiàn)在美國國債收益率連日突破新高，長年期美國國債收益率持續(xù)迅速飆升的情況下，已發(fā)行債券二級市場價格持續(xù)走寬，于是投資者對于新債券發(fā)行的溢價要求不斷提升，甚至選擇先不購買，靜觀其變。在這樣的背景下，綠地在發(fā)行了4億美元3年期及3億美元5年期兩筆債券，其中5年期的債券是公司近幾年來首次發(fā)行的較長年期債券。”中銀國際、中信國際等機構指出，綠地2017年業(yè)績表現(xiàn)良好，杠桿率明顯降低，相比去年的幾次發(fā)行，更多的市場優(yōu)質機構投資者參與了綠地此次債券的認購。

“資產(chǎn)負債結構合理，現(xiàn)金流得到改善，各種財務指標良好的房企評級較高，海外融資成本較低。”某分析師向《證券日報》記者表示，但有些中型房企負債較高，想借道海外融資儲備“糧食”過“小年”的想法可能難以實現(xiàn)，即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本，將對利潤造成嚴重侵蝕。

總體來看，今年房企還債壓力增加，融資難題難解。