今年，在“因城施策”、“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”的差別化調(diào)控背景下，全國各地將隨之出現(xiàn)分化。在此背景下，近期積極拿地的房企在城市選擇上該如何布局?

三四線市場紅利仍在

今年首月，包括碧桂園、龍湖、中海等企業(yè)均積極拿地，從房企首月拿地?cái)?shù)據(jù)看，三四線城市依然受到房企青睞。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，銷售金額前50房企的新增土地建面中，三四線城市占到了55%，與去年相比，前50房企在三四線的投資建面占比上升了9%。雖然單月數(shù)據(jù)波動較大，但也能反映房企在三四線城市的投資趨勢。

實(shí)際上，去年12月，住建部提出，2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。同時，2018年將扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，將改造各類棚戶區(qū)580萬套。

億翰智庫研究報(bào)告指出，三四線城市在今年的表現(xiàn)將繼續(xù)超預(yù)期，這對在三四線城市土地儲備豐厚的房企而言，將迎來營銷窗口期。不過，市場將對進(jìn)入企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力有所考驗(yàn)。如果企業(yè)的組織周轉(zhuǎn)能力不能保證項(xiàng)目在一年內(nèi)結(jié)案的，對三四線投資建議以謹(jǐn)慎態(tài)度為主。

二線城市或轉(zhuǎn)為“放量不放價”

值得注意的是，在三四線城市去庫存為主的同時，今年二線樓市也面臨細(xì)微變化。

1月5日，蘭州取消偏遠(yuǎn)區(qū)域限購政策、放松部分城區(qū)限購條件的同時，又實(shí)行了限售政策。同樣在1月5日，合肥市國土資源局和市物價局表示，商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價。1月9日，青島、天津兩地同時發(fā)布“租房落戶”政策。

對此，合生創(chuàng)展集團(tuán)華北區(qū)域公司營銷與資產(chǎn)經(jīng)營中心總監(jiān)孟祥熙指出，一線城市限購政策一直收緊，而三四線城市開發(fā)商交戰(zhàn)的余溫尚在，因此，政策調(diào)整的二線城市將成為房企的必爭之地。

億翰智庫研究報(bào)告亦指出，今年二線城市的調(diào)控思路，或從“量價雙控”轉(zhuǎn)為“放量不放價”。也為房企的投資和銷售打開更大的市場空間。

縣城去庫存，棚改助力

在調(diào)控總體不放松的背景下，房企在城市上，應(yīng)如何布局尋求發(fā)展?

在新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來，三四線城市的去庫存還沒有完全結(jié)束，縣城去庫存又被提上議事日程之上，加上今年580萬套棚改，有助于三四線城市的發(fā)展。從長遠(yuǎn)看一二線城市長期趨好，但從目前看，一二線城市住宅用地供應(yīng)幾乎沒有增加，未來固守在一二線城市的房企，既不能獲得量的增長，又不能獲得價的增長，對于追求高周轉(zhuǎn)、規(guī)模化發(fā)展的企業(yè)，很難在一二線城市獲得較好業(yè)績。

不過，在易居研究院副院長楊紅旭看來，三四線城市經(jīng)濟(jì)、人口的支撐力偏弱，這類城市不缺房，缺的是好房，但真正有條件買好房的人較少，“三四線城市的火熱，除政策寬松、去庫存利好外，還與棚改力度大、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城入戶買房這兩大因素有關(guān)，但這兩大因素不具有可持續(xù)性。”楊紅旭表示。

相比簡單劃分一二線還是三四線城市，業(yè)內(nèi)人士指出，都市圈的概念更為妥當(dāng)。當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬指出，城市可分為核心城市、都市圈周邊城市和非都市圈周邊城市。目前來看，投資重心轉(zhuǎn)移至核心城市及都市圈周邊城市，是大勢所趨。

億翰智庫董事長陳嘯天亦認(rèn)為，房企在城市布局上，未來會進(jìn)一步向縱深發(fā)展，只有這樣，才能平衡投資風(fēng)險，確保擁有足夠土地儲備，從而實(shí)現(xiàn)“東方不亮西方亮”的局面。