2018年的春天已行進(jìn)到4月，然而在持續(xù)的金融降杠桿、調(diào)控加碼之下，樓市卻步入了秋天。

一二線城市率先步入萎靡。上海易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年3月份，50個重點城市新建商品住宅成交量同比2017年3月減少29%，同比2016年3月下降更多，也低于2015年3月的數(shù)據(jù)。

這已是50個主要城市的成交量連續(xù)幾個月表現(xiàn)為負(fù)增長。易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，按目前的趨勢，3月或4月，全國樓市的總體成交量就會由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長。這是全國市場實質(zhì)性降溫的第一個關(guān)鍵指標(biāo)。

而隨著今年以來金融強(qiáng)力去杠桿，疊加各地調(diào)控新政的相繼出臺，信貸和銀根縮緊已是不爭的事實，樓市恐將繼續(xù)降溫，房價難以顯著上漲。

樓市成交即將負(fù)增長?

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，去年四季度以來，全國商品房銷售增速便已放緩。2018年1至2月，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比2017年全年回落3.6個百分點，遠(yuǎn)低于2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。

盡管國家統(tǒng)計局前3月的數(shù)據(jù)還未出爐，但從各家機(jī)構(gòu)調(diào)研來看，3月依然不樂觀。“今年前兩個月新建商品房成交同比僅增長4%，按此趨勢，3月或4月就會是負(fù)增長了。”楊紅旭表示。

中金公司統(tǒng)計顯示，3月其持續(xù)監(jiān)測的60城新房銷售面積同比下滑兩成，拖累年初至今累計銷售面積同比下滑約10%;整個一季度，60城累計銷售面積同比下滑9.9%，其中超高/高能級城市和中低能級城市分別同比下滑8.3%和12.9%。

分城市來看，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，四個一線城市今年一季度商品房成交面積551.83萬平方米，同比下跌33%。除深圳外，北京、上海、廣州同比成交量均明顯下滑。

以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，一季度，北京新建商品住房(不含保障房)合計僅簽約2723套，創(chuàng)下單季度歷史最低紀(jì)錄。

此外，中國指數(shù)研究院還統(tǒng)計得出，杭州(樓盤)、南京(樓盤)、蘇州(樓盤)等13個二線代表城市一季度商品房成交面積為2785.58萬平方米，同比下跌3%;東莞(樓盤)、惠州(樓盤)等8個三線代表城市成交面積合計943.36萬平方米，同比下跌12.6%。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計大致反映出同樣的趨勢。該機(jī)構(gòu)對包括北京、大連(樓盤)、重慶(樓盤)等在內(nèi)的30個熱點城市房地產(chǎn)成交量進(jìn)行統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，這30大城市一季度合計新房成交量約為32萬套，同比下滑15%。

而在一線城市中，深圳由于“三價合一”政策的吹風(fēng)，出現(xiàn)了提前購房的風(fēng)潮，成交意外上揚(yáng)。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，今年一季度深圳商品房成交面積同比上漲了67%，僅次于同比上漲了86%的泉州(樓盤)。

具體到3月份，深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，2018年3月新建商品住宅成交面積20.4萬平方米，環(huán)比增加162.5%，同比增加154.1%;二手房市場3月共成交6276套二手房，成交面積51.53萬平方米，環(huán)比、同比均有較大增幅。

今年3月28日，深圳正式出臺“三價合一”，以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度，以規(guī)范購房融資、遏制二手房交易過程中“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象。

而在之前，深圳市盛傳“三價合一”新政即將實施的消息已有將近半年時間，大批購房者在此期間加快了購買和辦理相關(guān)手續(xù)的步伐，市場已有所消化，深圳一季度樓市的熱度不減正是得益于此。

隨著該政策的實施，深圳二手房購房者的成本也將顯著加大，預(yù)計短期內(nèi)二手房成交量將有一定程度的下滑。

房價大概率下跌

自2016年10月份新一輪調(diào)控開啟以來，全國房價并未出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌，但2018年，隨著調(diào)控從嚴(yán)和信貸緊縮，熱點城市的房價下跌將可能發(fā)生。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年12月至2018年2月，本輪調(diào)控中的一線城市及熱點二線城市住宅價格出現(xiàn)不同程度的回落。其中，四大一線城市價格出現(xiàn)逐月下降跡象，廣州于去年12月至今年2月間，環(huán)比分別下降0.3%、0.4%、0.4%。

2月份，15個熱點城市中有12個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.6個百分點之間;有9個城市同比下降，降幅在0.3至2.5個百分點之間。

分城市來看，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅擴(kuò)大，二線城市價格漲幅回落，三線城市漲幅與上月相同。

作為風(fēng)向標(biāo)城市，據(jù)深圳規(guī)土委統(tǒng)計，深圳新建商品住宅成交均價更是已經(jīng)連續(xù)18個月下降。3月新建商品住宅成交均價為54185元/平方米，環(huán)比下降0.01%，同比下降1.0%，相比2016年9月份的最高點已下跌了近七千元。

日漸收緊的信貸和銀根，是導(dǎo)致房價下跌的重要因素。楊紅旭認(rèn)為，跟隨美國加息的進(jìn)程，雖然中國官方利率沒變化，但常備借貸便利利率，其實質(zhì)也就是暗自加息。

3月下旬，江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌(樓盤)中心支行下發(fā)通知，嚴(yán)防借款人通過非按揭渠道違規(guī)融資用于購房，嚴(yán)禁發(fā)放以住房為抵押且無明確用途的貸款。

楊紅旭指出，這一新規(guī)，是在落實今年1月銀監(jiān)會的工作部署，估計還將有更多地方政府跟進(jìn)出細(xì)則。“房住不炒”與金融防風(fēng)險環(huán)境，令高杠桿炒房者處境惡化。

國信證券分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)無論供給端和需求端，融資情況都不樂觀，按揭利率仍難輕言見頂，特別是“首置利率較基準(zhǔn)利率上浮”向各地蔓延的情況，在“居民去杠桿”的大背景下何時才能休止仍是未知數(shù)。

此外，3月份，在全國兩會繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的基調(diào)下，各地調(diào)控政策不斷加碼，大連、深圳、海南等地，均不同程度地升級了調(diào)控政策，給各地的房價蒙上一層陰影。

在各種限制性調(diào)控措施中，限價政策殺傷力巨大。4月8日，深圳市規(guī)土委公布安托山花園(二期)，即萬科瑧山府二期備案情況——222套房源獲批。受深圳市限價政策影響，備案均價9.75萬/平方米，最低8.33萬/平方米，低于去年開盤的9.97萬/平方米。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，目前香蜜湖片區(qū)在售二手房均價10.08萬/平方米，瑧山府周邊已有掛盤均價超過15萬/平方米的二手房。

對此，楊紅旭表示，多地出臺新政，落實“房住不炒”熱情高漲。2018年，多數(shù)城市樓市都將由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，中心城市的房價在2018年都不可能大漲了。