現(xiàn)在，距離東莞樓市調(diào)控升級已過去一年，房價已經(jīng)維持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，樓市氛圍也漸趨理性。

2017年4月10日，東莞再次升級樓市調(diào)控政策，被稱為“4·10新政”，并與此前發(fā)布的政策組成了史上最強調(diào)控。系列限購政策，集齊了“限購+限貸+限外+限價+限售”五大舉措，矛頭直指房地產(chǎn)投機，充分保護(hù)了合理的剛性自住需求。

現(xiàn)在，距離東莞樓市調(diào)控升級已過去一年，房價已經(jīng)維持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，樓市氛圍也漸趨理性。

樓市過熱逼出調(diào)控“組合拳”

回顧2015和2016年，“深圳客”都是東莞樓市的年度關(guān)鍵詞，是所有東莞開發(fā)商最愿意打交道的客人，以臨深片區(qū)尤甚。

這兩年深圳樓價上升，大量“深圳客”外溢到東莞、惠州購房。由于深圳與東莞的樓價有著較大的差值，“深圳客”在東莞買房出手都比較闊綽。東莞樓市連續(xù)兩年飄紅，連續(xù)兩年創(chuàng)出成交量的歷史新高，樓價的過快上漲成了有關(guān)部門不得不面對的問題。

2017年4月10日晚，緊隨著全國多個樓市熱點城市的腳步，東莞也出臺了一則樓市限購的通知，被業(yè)內(nèi)稱為“4·10新政”，其以前所未有的力度，正式向樓市投機者關(guān)上了大門。

當(dāng)晚發(fā)布的《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市住房限購政策的通知》(以下簡稱《通知》)規(guī)定，無論是本市戶籍還是非本市戶籍居民，只要擁有兩套及以上住房，都暫時不能買新房;非本市戶籍，購買首套房，需要提供在東莞本市連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社保證明才可購房。

而已有一套住房，在購房之日前三年需在東莞本市連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明才可購房，通過補繳的個人所得稅或社會保險繳納證明不予認(rèn)定。

新政策對于東莞房產(chǎn)交易中的社保年限、交易時點甚至是學(xué)歷，進(jìn)行了多方面的限定。雖然與周邊城市的限購政策相比相對溫和，但東莞在3月底連續(xù)出臺“限價令”及其細(xì)則后，再度出臺的新政，堪稱“史上最嚴(yán)”。

“五限”政策效果立竿見影

在“限購+限貸+限外+限價+限售”五大舉措打擊下，調(diào)控效果立竿見影，“深圳客”馬上退潮。據(jù)中原數(shù)據(jù)分析，2017年東莞市場客戶來訪降溫趨勢明顯，其中洋房受限購的影響非常大，“深圳客”的比例從2016年的50%左右，已經(jīng)回落到了10%左右。

在失去“深圳客”的強大購買力后，東莞樓市迅速降溫，市場也逐漸回歸理性。

東莞樓市成交轉(zhuǎn)由本地客戶支撐，本地客戶又以剛性自住需求為主。城區(qū)、水鄉(xiāng)、松山湖、東部產(chǎn)業(yè)園由于房價相對合理成為了市場的主力成交片區(qū)，而臨深一帶由于價格比較高而相對低迷，貨量出現(xiàn)積壓的情況。2017全年東莞住宅成交也因此同比大幅下滑37%。

值得一提的是，東莞房價與深圳房價仍存在比較大的差距，東莞一手房在“五限”政策下，一度有部分深圳剛需置業(yè)者外溢東莞購買了二手房，2017年二手房成績略比一手房好，但也下滑了2成。

今年春節(jié)過后，無論是項目加推還是開盤數(shù)量均同比2017年大幅減少，市場并不活躍，買賣雙方觀望氣氛都比較濃。

從片區(qū)樓市來看，臨深、城區(qū)等區(qū)域的房價高企，項目去化速度尤為緩慢，而水鄉(xiāng)、東部產(chǎn)業(yè)園和松山湖片區(qū)北部由于價格低，項目去化速度稍快，但是也處于低水平。

另一方面，東莞目前首套房房貸普遍上浮20%，二套房普遍上浮25%—30%，更有個別銀行由于額度不足而停貸。而2017年2月時，東莞大部分中小銀行仍對首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，甚至幾個國有銀行或者城商行還可以做到9折、9.5折等利率優(yōu)惠。

在房貸持續(xù)收緊的情況下，高利率和較長的放貸時間，就讓不少購房者持觀望態(tài)度，樓市的成交量也受到影響。

現(xiàn)在，距離東莞樓市調(diào)控升級已過去一年，房價已經(jīng)維持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，樓市氛圍也漸趨理性。

“供過于求”平抑樓價上漲

限購升級政策實施一周年后，東莞樓市調(diào)控效果顯著，住宅庫存穩(wěn)定，消化周期處于高位水平。這直接導(dǎo)致東莞的一手住宅市場從以往的“供不應(yīng)求”，平穩(wěn)過渡到“供過于求”，從而對樓價上漲起到了平抑作用。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月31日，東莞住宅庫存40073套，庫存面積為503.84萬平方米，環(huán)比小幅上升2.09%，同比增33.83%。

按照過去一年消化速度計算，3月底住宅消化周期為10.7個月，加上后市供應(yīng)持續(xù)放量，在政策調(diào)控從嚴(yán)下，“供過于求”將日益顯現(xiàn)。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示，松山湖和塘廈商品住宅消化周期超過40個月，臨深片區(qū)普遍處于嚴(yán)重供過于求狀態(tài)，主要原因是房價過高和限購政策影響下，購房者入市門檻高，項目去化緩慢，臨深片區(qū)除了清溪外，去化周期均超過12個月。

值得注意的是，自去年新的限購政策推出之后，由于商業(yè)性物業(yè)不限購不限貸，投資需求仍然活躍。一些臨深的商業(yè)性公寓項目，深圳投資客仍然占據(jù)較高比例，甚至占據(jù)主導(dǎo)。

去年10月20日，東莞市規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)文要求加強商業(yè)辦公類建筑項目的管理。此次，規(guī)劃局強調(diào)商業(yè)辦公建筑的平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、空中花園等空間不能設(shè)在商業(yè)、辦公單元內(nèi)部，只能設(shè)置在公共空間。

“過去商務(wù)公寓成為開發(fā)商資金回籠重要產(chǎn)品，市場上商務(wù)公寓供應(yīng)井噴，原本應(yīng)該作為商業(yè)配套的地塊被開發(fā)了大量類住宅產(chǎn)品，但實際上這并不利于城市配套的完善。”優(yōu)房超·瑞城搜東莞總經(jīng)理李玲玲說。

資金鏈緊張 開發(fā)商積極推貨

對于后市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸收緊，一些開發(fā)商資金鏈趨緊，存在快速走量回籠資金的需求，因此這些開發(fā)商將積極推貨。

“同時由于房貸也收緊，銀行放款慢，部分項目為了快速回籠資金，對高首付和全款購房的情況將給予較大幅度的優(yōu)惠，將造成房價有所松動，這種局面也是購房者入市的好機會。”東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳說。

而優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，在開發(fā)商“快周轉(zhuǎn)”與“試探觀望”并舉的局勢下，市場供應(yīng)量充足，競爭激烈，無論是走快周轉(zhuǎn)之路還是試探觀望，各類房企縮減營銷成本“過冬”成為共識。在新的局勢之下，房企短期預(yù)期普遍向下，但在長遠(yuǎn)來看，對東莞樓市依然持樂觀心態(tài)。

此外，由于報規(guī)延遲、開工延遲、土地供應(yīng)減少、收購項目手續(xù)辦理周期長等多重因素影響，預(yù)計新增供應(yīng)入市將集中在2018年下半年及2019年上半年。

“從客戶層面去分析，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)下東莞本土投資需求仍然活躍，因此對后市看好。如今很多項目都有比較多的東莞本土投資者的身影。”車德銳說。

他認(rèn)為，東莞本土投資者由于手上的物業(yè)大幅升值、資金充裕，加上本土投資者表現(xiàn)相對后知后覺，因此在目前的市場環(huán)境下，他們?nèi)匀卉S躍欲試，投資入市意愿強烈。