作為旅游大省的云南，包括西雙版納在內(nèi)的樓市近年來一直受到外地購房者青睞。圖/視覺中國

樓市將進(jìn)入“速凍”模式，終結(jié)海南房產(chǎn)長期以旅游投資為主的局面

4月22日，海南將限購區(qū)域擴(kuò)圍至全省，這對(duì)于外地購房者占比近八成的海南房地產(chǎn)市場來說，無疑是一顆“炸彈”。有業(yè)內(nèi)人士說，海南樓市將進(jìn)入速凍模式，潛在交易量將大幅下降。但相反，這勢必又是一件好事，過去多年來，海南被房地產(chǎn)“綁架”，投資客涌入，量價(jià)飆漲，部分生態(tài)環(huán)境在地產(chǎn)開發(fā)中遭到破壞。隨著全面限購的實(shí)施與住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將有助于海南房地產(chǎn)市場回歸到居住屬性，有效去除泡沫，建立真正意義上的國際旅游島。

新政終結(jié)“瘋狂”的樓市

日前，在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上，中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。一時(shí)間，海南樓市放飛自我，買房資金從四面八方涌入，部分項(xiàng)目連夜開盤。自貿(mào)區(qū)確立之初，就有業(yè)內(nèi)人士指出，這個(gè)政策對(duì)產(chǎn)業(yè)是利好，有助于地方降低對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，但房地產(chǎn)政策加碼的可能性很大。

果不其然，此后10天里，海南連發(fā)兩項(xiàng)重磅調(diào)控“炸彈”，4月16日，海南政府發(fā)布通知打擊惡意炒作、哄抬房價(jià)的行為，4月22日再次發(fā)布通知，實(shí)施全域限購。更重要的是，嚴(yán)禁補(bǔ)繳社保、個(gè)稅。在限貸層面，外地人首付比例不低于70%。在限售層面，外地人購房滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。在限價(jià)層面，商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)價(jià);在限供層面，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項(xiàng)目用地;還有此前的限建，全面停止審批100㎡以下小戶型。

對(duì)此，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，這意味著外來資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無法進(jìn)入海南樓市，而前幾年流入海南樓市的數(shù)千億買房資金也將面臨著被‘關(guān)’在島內(nèi)的局面。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次調(diào)控嚴(yán)厲性超乎市場預(yù)期，海南市場降溫是必然的，潛在購房需求將大幅度減少。

限購符合國際貿(mào)易自由島的發(fā)展方向

此輪調(diào)控，海南政府更是以“壯士斷腕”的決心去整治，效果堪比“炸彈”。一位已經(jīng)在海南澄邁購房并定居的北京籍人士告訴記者，全域限購的政策出來后，來購房人立馬少了很多。有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商人士表示，已經(jīng)有部分同行在壓縮海南的業(yè)務(wù)線，包括開發(fā)商、中介等等。

在“堵”漏洞的同時(shí)，海南調(diào)控也在“疏”通、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，去除投機(jī)性產(chǎn)品，增加宜居宜住型產(chǎn)品。4月22日調(diào)控內(nèi)容還顯示，海南完善住房供應(yīng)體系，增加共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房，并大力發(fā)展住房租賃市場。此前的調(diào)控中，海南在戶型上已經(jīng)設(shè)限，全面停建100㎡以下住宅產(chǎn)品、停止審批產(chǎn)權(quán)式酒店等政策的出臺(tái)，住宅實(shí)行全裝修。

背后的主要原因是，長期以來，海南房產(chǎn)以旅游投資為主，而中小戶型總價(jià)低、去化快，恰好符合投資人快進(jìn)快出的投資節(jié)奏。鏈家旅居研究院數(shù)據(jù)顯示，在2017年，海口成交的100㎡以下戶型占比約為55%，澄邁占比約為93%，文昌成交的80㎡以下戶型占比約為78%，陵水成交的一居室小戶型占比接近一半。

業(yè)內(nèi)人士表示，“小戶時(shí)代”“毛坯時(shí)代”終結(jié)，以產(chǎn)權(quán)式酒店為主的小戶型投資手段也被從根遏制。以往的依靠低總價(jià)高性價(jià)比走量的高周轉(zhuǎn)模式成為過去，客戶需求也隨之提升，海南房地產(chǎn)提質(zhì)時(shí)代即將來臨。

事實(shí)上，此輪調(diào)控對(duì)于真正長期居住在海南的人來說，既無太大影響，但意義也很重大。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云表示，此項(xiàng)調(diào)控措施，使海南房地產(chǎn)向基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、民生需求去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)換代，向著符合國際貿(mào)易自由島的大的發(fā)展方向推進(jìn)。

■ 影響

云南、廣西承接海南外溢需求

海南全域限購，使部分旅居需求轉(zhuǎn)移到了云南，且一波營銷、中介等開發(fā)商從業(yè)人士也選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)云南。

西南市場異軍突起

一說起旅游城市，大家第一印象肯定是海南，實(shí)際上，同樣作為旅游大省的云南，包括西雙版納等地的樓市這些年來一直受到外地購房者的青睞。一位云南當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商人士表示，此次海南全境限購，人群外溢到了西雙版納，因?yàn)檫@里的氣候與海南最像，且有泛亞高鐵利好。據(jù)其透露，過去一年來，西雙版納的房價(jià)有約30%的漲幅。

此外，云南的普洱、騰沖、大理、昆明，以及廣西等旅游地產(chǎn)市場都有受益。“事實(shí)上，云南旅游地產(chǎn)市場的變化，從2017年初開始比較明顯。首先是熱點(diǎn)城市限購導(dǎo)致的需求外溢，再加上云南文旅價(jià)值的凸顯，外地客戶在云南旅游城市比例提高。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣西的北部灣顯然是最大的利好，尤其是湛江、北海、防城港、欽州等地區(qū)，接下來樓市會(huì)有升溫的可能，這也是所謂需求外溢的現(xiàn)象。

有市場數(shù)據(jù)顯示，在西雙版納、騰沖、大理的文旅項(xiàng)目中，外地客戶購房比例高達(dá)90%，昆明及周邊的呈貢等城市新區(qū)以外地投資客戶比例高達(dá)60%。外地客戶購買比例，以華北比例最大，占整體的50%，還有向河南、陜西、山東、成都、重慶等等。

性價(jià)比較高，未來或調(diào)控收緊

近日，綠城中國以代建的方式首次進(jìn)入西雙版納，事實(shí)上，云南的旅居市場機(jī)會(huì)與潛力早已被開發(fā)商挖掘，比如保利、碧桂園、平安、雅居樂、紅星等開發(fā)商均進(jìn)駐西雙版納;雅居樂、恒大、寶能、碧桂園、清華啟迪等也進(jìn)駐騰沖;萬科進(jìn)駐撫仙湖。

雅居樂云南區(qū)域營銷總監(jiān)和全表示，海南中介從2017年開始逐漸布局云南文旅地產(chǎn)，比如鏈家等品牌企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐昆明及西雙版納。2018年開始，德佑、民兵團(tuán)等企業(yè)均開始布局云南。隨著海南地產(chǎn)退潮，后期還會(huì)增加。

在產(chǎn)品層面，和全透露與海南相比，云南產(chǎn)品比較注重性價(jià)比，戶型適中。海南外溢客戶，總價(jià)接受力比較低，因此價(jià)格敏感，云南市場洋房面積主要以70-85平米二房，以及90-120平米的三房為主。暢銷別墅均控制在200平米以內(nèi)的小別墅，總價(jià)400萬以內(nèi)。

但嚴(yán)躍進(jìn)指出，要警惕此類市場需求規(guī)模好或者交易價(jià)格上升的城市，實(shí)際上都會(huì)面臨調(diào)控收緊的可能。

從目前來看，云南、廣西等城市，房價(jià)相比海南有優(yōu)勢。對(duì)于定期居住的人群，中小戶型更為合適，不會(huì)沉淀太多資金成本，購房壓力也會(huì)小很多。（記者 段文平）