“房票”重出江湖、降低房貸利率、現(xiàn)金補(bǔ)貼······今年以來(lái)，各地密集出臺(tái)新政穩(wěn)定樓市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年各地出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超460次，較去年同期增加逾六成。

“市場(chǎng)已出現(xiàn)一些積極變化，下半年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會(huì)逐步顯現(xiàn)。”6月15日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上表示。

6月以來(lái)，一線城市成交率先復(fù)蘇，不少二三線城市成交量環(huán)比也有所放大。根據(jù)央行最新發(fā)布的《2022年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》，未來(lái)三個(gè)月，僅有16.9%的居民打算購(gòu)房，這一比例繼續(xù)創(chuàng)下2016年三季度以來(lái)的新低。

下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)又將呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢(shì)?

“和上半年比較，下半年的市場(chǎng)肯定會(huì)回暖，這是確定的。因?yàn)橄M(fèi)端和土地端的政策都在放開(kāi)，對(duì)市場(chǎng)有正面的企穩(wěn)作用。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入商品房年成交金額在16萬(wàn)億元間波動(dòng)的業(yè)態(tài)。

“金九銀十”或成色不足

“昨天總公司一共成交了7套二手房，比前兩個(gè)月情況稍微好點(diǎn)了。我估計(jì)等到9、10月份，各大樓盤(pán)進(jìn)行特惠活動(dòng)，新房交易情況會(huì)更好一點(diǎn)。”7月7日，湖北一名房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者。

3月以來(lái)，湖北多地下調(diào)房貸利率，在部分城市，如果銀行手續(xù)齊最快全一周即可放款，同時(shí)還上調(diào)了公積金貸款額度，這些都在一定程度上刺激了房屋交易。

克而瑞研究中心發(fā)布的6月房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，6月30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量環(huán)比上升31%。其中，一線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)85%，增長(zhǎng)明顯。

不過(guò)，整體市場(chǎng)冷熱不均。以湖北四線城市咸寧為例，6月份市場(chǎng)成交量持續(xù)呈下滑趨勢(shì)，較5月份減少10%，與2021年6月份相比減少33%。

對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，民生證券研報(bào)認(rèn)為，下半年地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資將弱企穩(wěn)而非強(qiáng)反彈。估測(cè)全年地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比下跌15%，地產(chǎn)投資下降6%。其中，上半年銷(xiāo)售和投資同比-23%和-5%，下半年銷(xiāo)售面積和投資同比均為-6%。

政策方面，中指研究院認(rèn)為，下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控預(yù)計(jì)將保持寬松，各地政府將進(jìn)一步貫徹落實(shí)因城施策，樓市政策工具箱或更加豐富，部分熱點(diǎn)城市或繼續(xù)定向優(yōu)化限購(gòu)，進(jìn)一步滿足合理住房需求。

“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)旺季。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)在9月、10月推出大量新項(xiàng)目，并有各種促銷(xiāo)、折扣活動(dòng)出臺(tái)，購(gòu)房者也會(huì)在這段時(shí)間集中入場(chǎng)。

“所謂的‘金九銀十’，如果是相對(duì)于今年的5月、6月來(lái)說(shuō)，還是會(huì)出現(xiàn)的，但如果從歷史的角度，這個(gè)成交量能不能在同比上恢復(fù)，我認(rèn)為還有一定難度。”陳晟告訴時(shí)代周報(bào)記者。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平也在文章中談到，年內(nèi)局部地區(qū)“金九銀十”可期。由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響，部分購(gòu)房者存在觀望情緒，今年“金九銀十”行情相比以往成色可能不足。

16萬(wàn)億元新業(yè)態(tài)

從長(zhǎng)期來(lái)看，陳晟認(rèn)為，全國(guó)商品房成交金額將會(huì)進(jìn)入在16萬(wàn)億元區(qū)間波動(dòng)的業(yè)態(tài)。

這比近兩年的數(shù)據(jù)都要低，僅略高于2019年的15.97萬(wàn)億元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為18.19萬(wàn)億元，較2020年的17.36萬(wàn)億元增長(zhǎng)4.8%，比2019年增長(zhǎng)13.9%。

而2022年1-5月，商品房銷(xiāo)售額為4.8萬(wàn)億元，同比下降31.5%。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室等機(jī)構(gòu)發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)計(jì)，2022年住宅交易規(guī)模將達(dá)到22萬(wàn)億~23萬(wàn)億元，其中，新房銷(xiāo)售金額為15.3萬(wàn)億~16.7萬(wàn)億元。

另從銷(xiāo)售面積來(lái)看，根據(jù)民生證券研報(bào)，2018至2021年，中國(guó)地產(chǎn)幾乎穩(wěn)定在一個(gè)狹窄的區(qū)間之內(nèi)。典型的數(shù)據(jù)有兩組：新房銷(xiāo)售面積常年穩(wěn)定在17-18億平方米，居民信貸穩(wěn)定在7萬(wàn)億元以上。

民生證券預(yù)測(cè)，今年地產(chǎn)銷(xiāo)售面積或?qū)⑾陆抵?5萬(wàn)億平方米，居民信貸有可能不及7萬(wàn)億元。這預(yù)示著新房年銷(xiāo)量17萬(wàn)億平方米成為歷史，也意味著房企和居民告別快速杠桿時(shí)期。

2021年，中國(guó)居民負(fù)債率為61.6%，在全球處于中等水平。但從增幅來(lái)看，2011-2021的10年間，受住房類(lèi)貸款快速增長(zhǎng)的影響，中國(guó)居民部門(mén)杠桿率共計(jì)上行33.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅在全球居于首位。

根據(jù)天風(fēng)證券測(cè)算，居民穩(wěn)杠桿預(yù)期之下，全年銷(xiāo)售面積將下滑13%至16%。

“2021年下半年以來(lái)的調(diào)整只是對(duì)常態(tài)的回歸，而2022年下半年，市場(chǎng)將出現(xiàn)回升。”中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁近期表示，新常態(tài)下，樓市將長(zhǎng)期分化。當(dāng)前，五大城市群的發(fā)展比較確定，其中核心城市產(chǎn)業(yè)和人口會(huì)進(jìn)一步上升，核心城市中的核心區(qū)域資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)進(jìn)一步上升。同時(shí)，房企進(jìn)入低杠桿和低利潤(rùn)率后，信用將變得更為重要。

總體來(lái)看，相較于其他類(lèi)型房企，央企、大型房企各方面表現(xiàn)俱佳，且在盈利水平、費(fèi)用管控能力、規(guī)模擴(kuò)張性、財(cái)務(wù)健康程度等方面均具備較大優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)下行期間擁有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，同時(shí)也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場(chǎng)份額，因此有望在未來(lái)發(fā)展中持續(xù)勝出。

對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)的新常態(tài)，陳晟告訴時(shí)代周報(bào)記者，將會(huì)是增量和存量并行、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)并行、社區(qū)與科技賦能并行，綠色低碳可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)金融穩(wěn)定的一種模式。

此外，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，不需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)太過(guò)悲觀。“刺激購(gòu)房還是目前的大趨勢(shì)，在這個(gè)基調(diào)下，背后的購(gòu)房需求還是很強(qiáng)勁，不至于走下坡路。我個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)大方向還是會(huì)向上走的，市場(chǎng)頂部也完全沒(méi)有出現(xiàn)。”