剛剛過去的6月，樓市“新招兒”不斷，從小麥、大蒜、西瓜、水蜜桃換房，到房票安置和“一人購房全家?guī)?rdquo;，不少三四線城市一邊拉農(nóng)民進城，一邊鼓勵城內(nèi)職工用自己的公積金幫助直系親屬購房。一二線城市中，對公積金貸款支持、限購和限售松綁等政策還在持續(xù)。

居民的購房意愿除了在各大房企銷售數(shù)據(jù)中體現(xiàn)，也反映在銀行的貸款規(guī)模中。今年以來，央行每月公布的金融數(shù)據(jù)中，企業(yè)、居民中長期貸款持續(xù)承壓，而后者的主要構(gòu)成就是居民按揭貸款。隨著6月幾個主要城市的疫情緩解，年中沖量壓力下的房企銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)環(huán)比好轉(zhuǎn)，市場對6月信貸數(shù)據(jù)的預(yù)期也有所升溫。

浙商證券銀行業(yè)分析師梁鳳潔、邱冠華認為，考慮到地產(chǎn)銷售出現(xiàn)邊際回暖，6月居民中長期貸款有望降幅收窄。另有機構(gòu)分析，考慮到6月為沖量節(jié)點，未來走勢還需要繼續(xù)觀察。

群策群力助樓市

6月29日，一份網(wǎng)傳海報顯示，江蘇無錫陽山一樓盤推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”的購房活動，成為繼河南某樓盤“小麥換房”“大蒜換房”，以及江蘇南京某項目“西瓜換房”之后，又一“房子下鄉(xiāng)”活動。盡管這些活動中水果、糧食最高抵扣金額不超過20萬元，但反映的事實是，部分三四線城市近郊區(qū)域“拉”農(nóng)民進城去庫存的意愿強烈。

銷售壓力下，除了開發(fā)商吸引購房者的“新花招兒”，各地支持合理住房需求的“點子”也越來越多。

克而瑞地產(chǎn)研究報告顯示，6月共有58個省市出臺68次“救市”政策，其中鄭州、南京溧水、溫州等9城落地了房票安置政策，至此房票安置政策擴展至19個城市。其中，鄭州房票政策力度較強，中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造被征收人使用房票購買商品住房時，給予安置補償權(quán)益金額的8%獎勵，而且不計入家庭限購套數(shù)。

“房票”這一在2015年棚改貨幣化中風(fēng)靡一時的去庫存工具，主要目的在于鼓勵“拆遷戶”在當?shù)刭I房。除鄭州外，今年以來推出該制度的城市還有信陽、宜賓、溫州、常熟、許昌、江陰、邵武、寧波奉化、溫嶺、紹興、海寧、麗水、鄂州、張家港鳳凰鎮(zhèn)、宜興、南京溧水等。

除房票外，各地放松限購、限貸、限售，提高公積金貸款支持、減免交易稅費、提供購房補貼等政策還在持續(xù)。而在公積金貸款支持方面，“一人購房全家?guī)?rdquo;的政策也在三四線城市逐漸“熱”了起來，可謂既幫“城外人”，也幫“城內(nèi)人”。

以河北唐山近期推出的“一人購房全家?guī)?rdquo;政策為例，單身職工/已婚職工貸款購房的，父母/雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助;父母貸款購房，子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。父母或子女在唐山市行政區(qū)域內(nèi)使用住房公積金貸款購房，在自身還貸能力不足的情況下，作為公積金繳存職工的子女或父母均可作為共同還款人，參與還貸能力計算，最大限度滿足繳存職工貸款額度需求。

記者注意到，這一“喚醒‘睡眠資金’，將家庭的‘暗補’變?yōu)槭褂米》抗e金‘明補’”的方式，不僅受到安徽六安、福建泉州、江西贛州、河北滄州、廣東珠海等十余個三四線或弱二線城市的青睞，也吸引了一線城市深圳的加入。

深圳市住房和建設(shè)局在7月6日發(fā)布的《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)明確，申請人的配偶、父母、子女可以作為共同申請人。申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應(yīng)當作為共同申請人。

《意見稿》規(guī)定，公積金貸款額度不高于單套住房的公積金貸款最高額度，即職工單獨申請公積金貸款最高額度為50萬元，共同申請的最高額度為90萬元。在符合前款規(guī)定要求下，申請人和計算可貸額度的共同申請人申請公積金貸款前連續(xù)三年以上未提取公積金，其公積金貸款可貸額度可以上浮10%。

信貸需求復(fù)蘇在何時

“我們認為深圳今年首次明文放松限貸政策，或?qū)⑦M一步打開一二線城市的‘四限’政策的放松空間，尤其是商貸首付比例及二套房認定標準等。”國盛證券分析師金晶在近日一份研報中分析。

不過從樓市熱度來看，深圳放松限貸的背景有一定特殊性。2022年上半年，深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，二手住宅成交9965套，同比下降65%。在新房價格和交易成本較低的情況下，深圳二手房壓力明顯大于新房。

從6月單月來看，據(jù)中銀證券數(shù)據(jù)，北京、上海在疫情之后新房市場迎來了補償性需求釋放，成交面積分別為84萬平方米、146萬平方米，環(huán)比增幅67%、1146%，廣州、深圳則分別成交111萬平方米、33萬平方米，環(huán)比增幅50%、75%。二手房方面，6月13個重點城市中僅深圳、廈門出現(xiàn)環(huán)比下降。

除深圳外，強二線成都也進一步放開限購，推出“以租換購”政策。居民自愿將住房納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易，住房進入資源庫后居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格。

雖然城市、房企之間的分化依然存在，但銷售整體回暖的趨勢已經(jīng)在加強?？硕鸬禺a(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，6月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%，同比降幅有所收窄。

另據(jù)中銀證券統(tǒng)計，6月14個重點城市新房去庫存周期出現(xiàn)環(huán)比下降，其中一、二、三線城市新房庫存去化周期環(huán)比增速分別為2.7%、-2.1%和-12.2%。

梁鳳潔、邱冠華認為，考慮到6月地產(chǎn)銷售出現(xiàn)邊際回暖，居民中長期貸款有望降幅收窄。具體來看，二人給出的預(yù)測數(shù)據(jù)是：預(yù)計6月居民中長期貸款新增3500億元，同比少增1656億元。此前2月和4月，這一反映居民按揭需求的數(shù)據(jù)一度出現(xiàn)有記錄以來的罕見負增長，5月依然同比少增3379億元。

從原因來看，資金空轉(zhuǎn)除了居民對房企資金危機下房屋“爛尾”的擔憂，還有疫情反復(fù)對消費意愿的干擾等。如今隨著疫情緩解，加上房企融資環(huán)境的改善，市場對信貸修復(fù)的預(yù)期逐漸升溫。但也有券商指出，6月居民中長期信貸有望修復(fù)，但正式反彈或?qū)⒈憩F(xiàn)在7月，且能否持續(xù)還有待觀察。

克而瑞研究中心指出，6月樓市成交反彈與行業(yè)內(nèi)規(guī)模房企沖刺半年度業(yè)績有關(guān)，其間加大推盤力度、營銷去化等作用明顯，目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。

此外，克而瑞研究中心還指出了當前部分城市政策作用的長期擔憂。從其監(jiān)測的11個重點城市表現(xiàn)來看，多數(shù)城市居民存在“交付焦慮”，加上“四限”調(diào)整和減稅降費更側(cè)重二手房，從而對剛有起色的新房市場造成擠壓，這一模式是否可持續(xù)值得考慮，二三線城市可能面臨剛需新房去化壓力加大的趨勢。

億翰智庫研究員于小雨、王玲認為，各地因城施策到發(fā)揮作用仍需要一定時間，即使政策已有松動，消費者在獲得購房資格后具備購房能力可能仍然需要一定時間的積累。