出品｜搜狐財(cái)經(jīng)

(資料圖)

作者｜汪夢(mèng)婷

搜狐財(cái)經(jīng)《基金佳問(wèn)》欄目（點(diǎn)擊進(jìn)入專題）

6月以來(lái)，地產(chǎn)板塊逐步走出反彈趨勢(shì)，后市走向備受投資者關(guān)注。

搜狐財(cái)經(jīng)《基金佳問(wèn)》欄目，對(duì)話各行業(yè)具有影響力的基金經(jīng)理，結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，解讀不同行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的投資策略，展望各行業(yè)板塊中長(zhǎng)期的投資機(jī)遇，為投資者講解如何“避雷”挑選有潛力的基金產(chǎn)品。

做客本期《基金佳問(wèn)》的基金經(jīng)理，是來(lái)自東方基金的基金經(jīng)理薛子徵，本期欄目主要討論房地產(chǎn)行業(yè)的投資價(jià)值以及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局。

薛子徵，16 年證券從業(yè)經(jīng)歷，曾任中宣部政研所研究員、中信基金助理研究員、華夏基金研究員。2009 年 7 月加盟東方基金，曾任權(quán)益投資部房地產(chǎn)、綜合、汽車、國(guó)防軍工、機(jī)械設(shè)備行業(yè)研究員，投資經(jīng)理，現(xiàn)任東方中國(guó)紅利混合等基金經(jīng)理。

今年一季度全國(guó)樓市明顯復(fù)蘇，然而進(jìn)入二季度卻逐步轉(zhuǎn)弱。在基本面修復(fù)不及預(yù)期的背景下，上半年地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳。隨著股價(jià)持續(xù)下行，部分上市房企退市風(fēng)險(xiǎn)攀升。

進(jìn)入六月，地產(chǎn)股迎來(lái)短暫回暖，市場(chǎng)對(duì)新一輪地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定政策出臺(tái)預(yù)期提升。站在當(dāng)前的時(shí)間點(diǎn)看，地產(chǎn)板塊性價(jià)比如何？未來(lái)行業(yè)又將走向何方？

薛子徵稱，近期地產(chǎn)股上漲或主要是受預(yù)期刺激影響。板塊中期上行持續(xù)性或尚不牢固，一方面利率下調(diào)過(guò)后仍需聚焦基本面，但目前基本面仍處于下滑階段；另一方面政策定力較強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期的方向值得肯定，但存在不及預(yù)期可能。

他表示，近期退市的企業(yè)大部分其實(shí)是因?yàn)樨?cái)務(wù)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)具備了退市預(yù)期，同時(shí)因?yàn)楣蓛r(jià)的連續(xù)下跌提前觸發(fā)了面值退市所致，這種現(xiàn)象的背后其實(shí)是時(shí)代變遷，國(guó)家主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的不斷更迭。

對(duì)于未來(lái)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，薛子徵認(rèn)為，行業(yè)集中度有可能進(jìn)一步上升，尤其體現(xiàn)在央、國(guó)企上。投資上，他看好央國(guó)企背景的龍頭房企，其具備估值低、融資順暢的特點(diǎn)，有望受益于未來(lái)市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升；此外物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司也具備較好的未來(lái)預(yù)期。

以下為訪談全文：

基金佳問(wèn)：近日地產(chǎn)股經(jīng)歷一波回暖，主要是受什么刺激？板塊中期上行的持續(xù)性如何？

薛子徵：近期地產(chǎn)股上漲或主要是受預(yù)期刺激影響，一方面隨著國(guó)有大行調(diào)降存款利率，市場(chǎng)對(duì)于近期通過(guò)下調(diào)LPR降低貸款利率的預(yù)期增強(qiáng)，同時(shí)行業(yè)基本面數(shù)據(jù)的回落，進(jìn)一步增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)于行業(yè)政策優(yōu)化的預(yù)期。

我們認(rèn)為板塊中期上行持續(xù)性或尚不牢固，一方面利率下調(diào)過(guò)后仍需聚焦基本面，但目前基本面仍處于下滑階段；另一方面政策定力較強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期的方向值得肯定，但存在不及預(yù)期可能。

基金佳問(wèn)：地產(chǎn)圈退市正在上演，6月6日，A股首家退市房企*ST藍(lán)光正式摘牌，退市主要出于什么原因？應(yīng)該如何看待房企退市現(xiàn)象？

薛子徵：退市原因主要是兩種：一種是因?yàn)椴粷M足財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如出現(xiàn)連續(xù)三年虧損會(huì)被交易所強(qiáng)制摘牌退市；第二種是面值退市，如果連續(xù)二十個(gè)交易日收盤價(jià)低于一元，會(huì)被面值退市。

近期退市的企業(yè)大部分其實(shí)是因?yàn)樨?cái)務(wù)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)具備了退市預(yù)期，同時(shí)因?yàn)楣蓛r(jià)的連續(xù)下跌提前觸發(fā)了面值退市所致。我們認(rèn)為這種現(xiàn)象的背后其實(shí)是時(shí)代變遷，國(guó)家主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的不斷更迭。

二十年前中國(guó)城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，居民的住房需求需要大量滿足，房地產(chǎn)行業(yè)替代了九十年代以紡織為代表的輕工業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)；但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速、人口老齡化來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，行業(yè)步入黃昏，也在逐漸將支柱產(chǎn)業(yè)的接力棒交給了未來(lái)能夠增強(qiáng)我國(guó)全球競(jìng)爭(zhēng)力的高端制造、科創(chuàng)等行業(yè)。

基金佳問(wèn)：從基本面看，進(jìn)入二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，4、5月份商品房及二手房銷量環(huán)比持續(xù)走弱，供需兩端表現(xiàn)低迷，主要原因是什么？

薛子徵：年初春節(jié)前后市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)一輪小幅回暖，去年四季度疫情導(dǎo)致部分購(gòu)房需求延后到了今年初釋放，疊加了傳統(tǒng)春節(jié)后的季節(jié)性回暖，以及此前相關(guān)部門也通過(guò)多種渠道向市場(chǎng)傳遞出了一線城市或?qū)⒊雠_(tái)新的刺激政策的預(yù)期，使得尤以一線城市為代表的的高能級(jí)城市需求集中爆發(fā)，但此前延后的需求集中進(jìn)場(chǎng)后，一部分預(yù)期落空，也就導(dǎo)致此后市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

以一線城市北京為例，供應(yīng)端由于本輪市場(chǎng)居民購(gòu)房多是改善置換，以小換大、遠(yuǎn)換近，往往需要先賣后買，就是我們常說(shuō)的連環(huán)單，這導(dǎo)致了越是遠(yuǎn)郊、越是老破小的房子越缺乏購(gòu)買力，按照某中介公司數(shù)據(jù)看北京目前二手掛牌量達(dá)到12萬(wàn)套以上，其中近一半的房子屬于我們前面所說(shuō)的難以去化的類型，而近期北京月二手成交已回落至1萬(wàn)套附近，供應(yīng)已嚴(yán)重大于需求。

總結(jié)原因就是疫情影響下居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，收入預(yù)期下降情況下，買房趨于謹(jǐn)慎，同時(shí)房子作為具有投資屬性的不動(dòng)產(chǎn)，在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌且購(gòu)房者信心不足的情況下居民傾向于繼續(xù)觀望。

基金佳問(wèn)：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的競(jìng)爭(zhēng)格局？銷售市場(chǎng)難以提振，將來(lái)是否會(huì)繼續(xù)有大批房企倒下甚至面臨退市？

薛子徵：未來(lái)行業(yè)集中度將有可能進(jìn)一步上升，尤其體現(xiàn)在央、國(guó)企上，因?yàn)槠浔旧沓掷m(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，在融資上將較民企具備更大的優(yōu)勢(shì)，從去年以來(lái)就可以看到，土地出讓時(shí)央、國(guó)企拿地比例顯著提升，未來(lái)當(dāng)這些土地轉(zhuǎn)化為可售樓盤時(shí)，將可見(jiàn)到銷售集中度大幅上升。

基金佳問(wèn)：站在目前時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)板塊性價(jià)比如何？從投資角度看，哪類房企更具有長(zhǎng)期投資價(jià)值？在選股邏輯上，應(yīng)該主要關(guān)注哪些維度？

薛子徵：目前房地產(chǎn)板塊股價(jià)處于近年低位，盡管個(gè)別房企出險(xiǎn)導(dǎo)致退市，但央國(guó)企背景的龍頭房企本身具備估值低、融資順暢的特點(diǎn)，也有望受益于未來(lái)的市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，同時(shí)其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、分紅率穩(wěn)定，若以長(zhǎng)周期視角來(lái)看值得重點(diǎn)關(guān)注。

從長(zhǎng)周期角度看，除優(yōu)質(zhì)央國(guó)企龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)外，我們認(rèn)為物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司也都具備較好的商業(yè)模式，首先物業(yè)公司屬于輕資產(chǎn)模式，且其現(xiàn)金流均為預(yù)收物業(yè)費(fèi)款項(xiàng)，正常情況下現(xiàn)金流充沛，同時(shí)央國(guó)企物業(yè)公司其母公司通常具備持續(xù)擴(kuò)張開(kāi)發(fā)面積帶動(dòng)物業(yè)公司在管面積增長(zhǎng)，具備較樂(lè)觀的成長(zhǎng)性；而商管類公司同樣作為輕資產(chǎn)模式，其行業(yè)壁壘更高，專業(yè)能力要求更強(qiáng)，也有望具備較好的未來(lái)預(yù)期。