伴隨著“第三支箭”實質性落地等一系列信號陸續出現，房地產行業信心得

伴隨著“第三支箭”實質性落地等一系列信號陸續出現，房地產行業信心得到提振，與此同時，A股房企正推動行業風險化解，實現盤活存量、轉型發展。

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暖意漸濃 “第三支箭”實現新進展

2022年11月證監會出臺一攬子政策，明確表示資本市場支持房地產市場平穩健康發展，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展。這標志著房地產紓困政策在“第一支箭”（貸款融資）、“第二支箭”（債券融資）發出后，出臺“第三支箭”（股權融資）。

6月9日，招商蛇口（001979）發行股份購買資產并募集配套資金項目獲得批文，意味著房企股權融資“第三支箭”在實操層面的正式落地。

招商蛇口擬以發行股份方式分別購買南油集團24%股權和招商前海實業2.89%股權，并募集配套資金85億元，主要用于10個存量住宅項目后續建設及交付。

此前，深市兩單房企福星股份（000926）和中交地產（000736）再融資項目也已經通過深交所審核通過。其中，福星股份定增3月3日獲得受理，20天后獲得問詢，6月6日獲得深交所審核通過。福星股份向特定對象發行股票募集資金總額不超過13.41億元，主要用于三個募投項目，分別為紅橋城K6住宅項目、紅橋城K15項目、補充流動資金。福星股份表示，本次募投項目均屬于武漢市城中村改造類項目，是有利于國計民生的工程。

中交地產定增項目在3月29日獲得受理，4月9日進入問詢階段，該公司與福星股份一樣在6月6日獲得深交所審核通過。中交地產計劃募資不超過35億元，募投項目共有六個，分別為長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河、補充流動資金。公司表示，本次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關政策要求，募集資金投資項目均為住宅項目，均已取得首批預售許可證并進行預售。

國盛證券表示，招商蛇口重組申請獲證監會注冊生效，“第三支箭”正式落地。6月16日，招商蛇口發行股份購買資產并募集配套資金申請獲證監會注冊生效，這是在2022年底“第三支箭”出臺后歷時半年，A股市場首個成功取得注冊批文的項目。我們認為“第三支箭”實質性落地，將有效提振市場信心、優質房企流動性有望進一步改善。

政策實質性落地 有效提振市場信心

隨著房地產融資“第三支箭”——房企再融資的松綁，該行業流動性風險已經得到了有效緩解。

國泰君安表示，A股上市房企的定向增發正在加速。最近，有多家房企的定增方案已經獲得了交易所的批準。考慮到一些央國企的發行要求“發行價格不得低于每股凈資產”，我們認為這會給市場投資人帶來信心，并因此提振股價。總體而言，我們認為融資端的持續支持，會繼續利好板塊內的央國企及龍頭房企。

據東方證券統計，除了招商蛇口以外，A股另有4家房企披露重組、29家房企披露定增事項，預計合理融資需求將陸續落地。

東方證券表示，6月16日首批四單基礎設施REITs擴募份額上市，意味著公募REITs市場正式形成“首發+擴募”雙輪驅動新格局，有利于基金資產和規模提升、資產組合抗風險能力提升、REIT收益水平提升及基金份額流動性提升。預計行業仍將延續弱復蘇態勢，看好能夠穿越本輪周期的企業，看好央國企和穩健經營的高評級民企在當前競爭格局中的相對優勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業。

穆迪預計，未來12個-18個月，國企開發商和實力較強的民營開發商將實現較好的銷售業績、較強勁的財務狀況和較順暢的融資渠道。

對于近期個別房企退市現象，市場分析指出需要理性看待，從另一角度來看，這將有利于行業加速出清。

中銀證券（601696）認為，面臨退市風險的企業仍屬個別現象，對整體房地產板塊的影響相對有限。一方面，強化退市制度有助于保證股票市場合理供給，在一定程度上提升投資者的風險意識，促使投資者關注基本面優質、行業發展前景較好的地產公司。整體而言，利于行業加速出清，對整體行業格局產生一定變化，這也符合當下地產供給側出清的大邏輯。

中指研究院認為，A+H股中上市房企數量高峰已過，未來上市房企進入、退出股市的流動將更強。部分企業退市，行業加快出清，也為其他房地產企業的發展提供了更多空間。從市場角度看，隨著市場深度調整，行業優勝劣汰加劇，上市房企正處在從高速度向高質量轉型關鍵期，積極轉型探索新發展模式的上市房企有更多機會。