2018房地產(chǎn)迎來(lái)“長(zhǎng)效機(jī)制”關(guān)鍵年

短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制銜接將更為緊密

2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)、限貸、限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測(cè)，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將堅(jiān)持“房住不炒”定位，政策開(kāi)啟“一城多策”分類調(diào)控方向。在此基礎(chǔ)上，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接將更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。

調(diào)控趨向“一城多策”

2018年，樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實(shí)，蘭州成為此輪調(diào)控來(lái)首個(gè)松綁限購(gòu)城市。1月5日，蘭州市發(fā)文對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)，繼續(xù)限購(gòu)區(qū)域則取消限購(gòu)社保、納稅證明。同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格備案制度，實(shí)行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實(shí)施。

針對(duì)蘭州市的政策調(diào)整，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘭州政策調(diào)整的重點(diǎn)在于：松綁部分非核心區(qū)域限購(gòu)，對(duì)限購(gòu)的認(rèn)定條件進(jìn)行放松;對(duì)炒房依然零容忍，推出限售政策;在去庫(kù)存和防投機(jī)方面落實(shí)新政策的要求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從蘭州的去庫(kù)存周期數(shù)據(jù)來(lái)看，維持在17個(gè)月左右的水平。一般來(lái)說(shuō)，一些熱點(diǎn)城市若是市場(chǎng)不錯(cuò)，去庫(kù)存周期或存銷比實(shí)際上是可以降低到12個(gè)月甚至8個(gè)月以下的水平。對(duì)于蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)過(guò)熱過(guò)半是集中在市區(qū)，對(duì)于一些近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)以及郊縣，實(shí)際上去庫(kù)存周期還是比較高的。

“所以嚴(yán)格收緊限購(gòu)政策意義不大。此次調(diào)整政策，也是考慮到郊區(qū)市場(chǎng)去庫(kù)存的導(dǎo)向，所以對(duì)于此類區(qū)域撤限購(gòu)變限售，既去庫(kù)存也防范炒房，具有積極意義”。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)于一些省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，郊區(qū)市場(chǎng)的購(gòu)房政策會(huì)適當(dāng)放松，而市區(qū)房源不多且房?jī)r(jià)容易炒作，所以政策松綁可能性相對(duì)不大。

“2018年1月份以來(lái)，蘭州調(diào)整限購(gòu)，南京松綁戶籍，房地產(chǎn)調(diào)控正式開(kāi)啟一城多策時(shí)代”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最成功的地方是：在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被抑制的情況下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然維持向前推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)活力。因此，2018年政策調(diào)控的方向依然是維持這個(gè)方向的發(fā)展趨勢(shì)。”

2017年12月底召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，2018年抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

張大偉分析認(rèn)為，從未來(lái)趨勢(shì)看，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，調(diào)控政策過(guò)嚴(yán)的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不復(fù)存在。“以最典型的蘭州為例，庫(kù)存過(guò)多的區(qū)域松綁政策，庫(kù)存少的區(qū)域加碼調(diào)控，符合調(diào)控的大方向。”

他預(yù)計(jì)，后續(xù)還會(huì)有更多城市會(huì)出現(xiàn)類似政策調(diào)整，以往部分城市的“一刀切”限購(gòu)并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)，未來(lái)更多的城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控形勢(shì)趨向多樣化。

堅(jiān)持“房住不炒”定位

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)，全國(guó)接近110個(gè)城市與部門(縣級(jí)以上)陸續(xù)發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)270次以上。其中北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，尤其是僅北京發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)30次。

中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2017年全年，以城市群為調(diào)控主場(chǎng)，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”導(dǎo)向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控。截至2017年12月底，90個(gè)地級(jí)以上城市(約200項(xiàng)政策)和35個(gè)縣市(約41項(xiàng)政策)出臺(tái)調(diào)控，海南、河北從省級(jí)層面全面調(diào)控。此輪調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、涉及城市更多、政策強(qiáng)度更大。

張大偉說(shuō)，從2017年的調(diào)控基調(diào)來(lái)看，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位;從調(diào)控城市看，15個(gè)熱點(diǎn)城市是調(diào)控?zé)狳c(diǎn);另外還從一二線城市開(kāi)始，逐漸向周圍城市擴(kuò)圍。

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動(dòng)中心城市出臺(tái)收緊政策;2017年下半年，三四線城市調(diào)控進(jìn)一步擴(kuò)圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點(diǎn)城市周邊的三四線城市。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)是要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。未來(lái)樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

該負(fù)責(zé)人表示，2018年針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，因城、因區(qū)施策將持續(xù)發(fā)酵，城市群各級(jí)城市間調(diào)控將繼續(xù)協(xié)作發(fā)力，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房，庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。此外，區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌也將重點(diǎn)推進(jìn)，引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。

“長(zhǎng)效機(jī)制”迎來(lái)關(guān)鍵年

中指院方面認(rèn)為，2018年我國(guó)在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將邁出實(shí)質(zhì)性步伐，長(zhǎng)效機(jī)制將是中長(zhǎng)期房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。其中，推進(jìn)住房制度改革將是首要工作。這方面包括：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

在租賃市場(chǎng)方面，未來(lái)人口凈流入的大中城市將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，試點(diǎn)城市相關(guān)租賃政策也將進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化。推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)的建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，抓緊推進(jìn)住房租賃立法，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)更加規(guī)范化、專業(yè)化。此外，也將分層次多渠道解決群眾住房問(wèn)題，扎實(shí)推進(jìn)棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

平安證券分析師楊侃分析指出，2018年預(yù)計(jì)調(diào)控政策大概率維持現(xiàn)狀，大幅加碼或放松可能性均不大。原因在于：首先，十九大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建部會(huì)議均強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性;其次，2017年九部委出臺(tái)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)完成之前，仍需要以調(diào)控?fù)Q取時(shí)間;此外，盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力仍在，但短期工業(yè)增加值增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn);最后，2017年各線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格亦呈現(xiàn)不同程度降溫，調(diào)控已逐見(jiàn)成效。同時(shí)，住建部明確“滿足首套剛需，支持改善需求”。綜合來(lái)看，未來(lái)政策大幅加碼概率不大。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“長(zhǎng)效機(jī)制”建設(shè)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析預(yù)測(cè)，首先，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將加速建立，房產(chǎn)稅相關(guān)問(wèn)題作為長(zhǎng)效機(jī)制的核心將會(huì)更快解決和推進(jìn);其次，現(xiàn)有的緊縮性調(diào)控政策會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，短期內(nèi)基本不會(huì)放松;此外，一城一策、分城施策的差異化調(diào)控方式不會(huì)改變，未來(lái)我們將看到更多城市出臺(tái)收緊樓市新政，也能看到部分城市仍在積極去庫(kù)存。

胡景暉表示，2018年“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”將由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。對(duì)炒房的打擊還將持續(xù)，樓市交易，特別是收緊政策城市的樓市交易將基本由自住需求客戶完成。更多資源會(huì)傾斜到租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能將從投資增值向滿足人們的居住需求回歸。

“歷史數(shù)據(jù)表明，政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著決定性的影響。加快建立市場(chǎng)調(diào)節(jié)長(zhǎng)效機(jī)制、減少短周期的市場(chǎng)調(diào)控十分必要。”胡景暉說(shuō)，“當(dāng)然，長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一項(xiàng)系統(tǒng)而長(zhǎng)期的工程，只有土地財(cái)政、稅收、立法等各方面都有大量變革后才能建立。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還需要合理配置資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)人口流動(dòng)。作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿，尤其是北京，將會(huì)在長(zhǎng)效機(jī)制的建立中起到至關(guān)重要的作用”。