9月27日至28日，鳳凰衛視、鳳凰網聯合多家機構舉辦的“鳳凰灣區財經論壇2023”將在香港、深圳同步舉辦。廣邀海內外政府官員、專家學者、行業精英圍繞大灣區建設、中國經濟、全球經濟等話題展開討論。在論壇開幕前夕，鳳凰網財經聯合中·國·基·金·報推出《灣區風云錄》系列訪談，本期對話易居研究院研究總監嚴躍進。

今年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造問題，誰將在此輪城中村改造中獲益最大？近期，房地產支持性政策密集發布，現在是買房的好時機嗎？

談到城中村改造中房企的機會，嚴躍進指出，很多企業這兩年面臨債務問題，有些城中村的項目沒有開發完畢。其他企業如果有收并購的能力，或者有其他的合作開發的思路，一定要去研究一下，這兩年出現債務風險問題的企業的城中村的項目資源到底是怎么分布的，這里有些合作的機會。

嚴躍進認為，現在買房的時機是很好的，且各地差異性不大。因為本輪的市場調整基本上是同步的，“都是在此前市場有一輪比較大的降溫的過程中，逐漸地往復蘇的角度去進行的。”

不過，嚴躍進并不認為，房地產新政的密集出臺將會對房價有明顯的提振作用，“現在肯定沒有到政策出了房價就拉起來。不具備這個條件。不具備這個市場基礎。市場議價的空間、議價的機會肯定還有。 ”

“所以最近購房者看到一些政策是變好的，房價是不是會因此這么快拉起來？潛在的可能性可能會有，但是短期內我認為還不會。”嚴躍進說，“為什么？供求關系還是一個很重要的因素，不會說短期內供求關系發生非常劇烈的變化，它是一個緩慢的過程。”

以下為直播對話精要：
01
嚴躍進：降低首付政策的市場效果可能會更大
《灣區風云錄》：從7月27日政治局會議到7月31日國常會，中央及地方密集表態出臺房地產支持性政策，您認為這些政策信號有哪些特點？它們對房地產市場的支持力度有多大？

嚴躍進：這些政策信號有一個時代的背景要注意，就是當前的一些政策都要跟整個宏觀經濟的環境等結合在一起。整個房地產要跟宏觀經濟掛鉤，這一點是有別于我們單純認為房地產市場最近可能有壓力等等。

我們要理解各個部門減稅的政策、激活內需的政策包括防范金融風險的政策跟房地產肯定有很密切的關系，這是我們理解當前政策很重要的一點。同時這次一線城市也積極表態，這充分說明一線城市對于當前房地產市場的重視程度，也說明一線城市整體上來講政策寬松的可能性比較大。總體上來講，我認為這次政策信號很強，應該是疫情以來力度最大的政策方面的一些信號。

《灣區風云錄》：我們先從住建部的新政談起，住建部近日明確了樓市政策優化的方向，提出了支持剛性和改善性住房需求，降低首套房首付比例和貸款利率，改善性住房換購稅費減免，個人住房貸款認房不認貸等政策措施，您認為這些政策將如何影響不同城市、不同類型、不同價格段的房源供求和價格走勢呢？

嚴躍進：住建部的政策內容充分體現了對當前房地產市場的支持，尤其里面講的金融、稅費方面的一些政策，這些政策實際上此前已經有過比較大規模的推進，但有些地方可能政策還沒有完全落實，還要進一步繼續去落實。比如內蒙古赤峰最近提了要落實住建部的政策，推行認房不認貸。

從實際反饋情況來講，我認為降低首付政策的市場效果可能會更大。為什么？老百姓現在買房其實收入狀況方面還是有所制約的，所以降低首付方面的政策應該效果會更加明顯。同時，房貸利率今年討論也比較多，很多地方也降到比較低的一個水平，客觀上來講能減少月還貸的一些壓力。

對不同城市、不同類型、不同的價格段的市場的一些影響，我認為從空間上來講，降低首付、降低利率等等在大城市的空間相對要更大，大城市對市場的敏感度更強，市場效果更加積極顯現。

其實我認為可能現在一些政策還沒有完全出，但是有一點你這個思路是應該有的，就像主持人剛才講的，對哪一類的購房需求影響可能會大一點？如果涉及到貸款政策變化，剛需的可能有影響，改善型的影響可能要更大。

(資料圖)

同時最近還要進一步去留意一些寬松政策，包括深圳出了一個關于公積金的提取額度要進一步提高的政策，這些政策都在持續發力，進一步鼓勵年輕人解決好住房的問題。

《灣區風云錄》：對于北京、上海和其它二三線城市，現在也是一個好時機嗎？

嚴躍進：差異性不大。因為本輪的市場調整基本上是同步的，不是說哪個城市好哪個城市不好，都是在此前市場有一輪比較大的降溫的過程中，逐漸地往復蘇的角度去進行的。

所以我認為大城市也好，小城市也好，一線也好，二三四線也好，整個步驟應該是差不多的。三四線城市因為前兩年市場需求沒怎么釋放，現在政策放松肯定還會有波行情。這里一個很重要的邏輯是什么？是我們整個宏觀經濟基本面肯定是會有持續復蘇，持續轉好的。整個宏觀經濟好，我們房地產肯定會跟著好，所有城市的表現也會都跟著好。

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02
新政出臺房子漲價？嚴躍進：短期還不會
不能簡單地用過去的邏輯去理解市場
《灣區風云錄》：您在6月份接受采訪的時候表示，我國二手房市場已經悄然從賣方市場轉為買方市場，新政過后市場是否會發生逆轉？我們可以看到一些城市，比如廣州、沈陽、南京等地的二手房業主已經開始給自己的房源漲價，您認為這種漲價會是長期趨勢還是曇花一現？

嚴躍進：漲價有各種原因，有一部分據媒體報道，是因為價格當時掛的比較隨意，就是試探一下市場，所以掛得比較低等等，他出售的意愿不是很強。現在重新做了一個房源的調整。

另外，確實最近的政策松動了，預期轉好了，房東會不會漲價呢？這種心理肯定是有的，這要取決于房東的賣房的一個意愿。有些房東如果他的房子比較好，學區比較好，從他的心理上來講，他肯定會強勢一點。但如果他急著賣，為了去換房或者資金壓力比較大，那他還是有議價的空間的。從中介公司的反饋看，如果你誠心買的話，價格肯定還可以談。

現在肯定沒有到政策出了房價就拉起來。不具備這個條件。不具備這個市場基礎。市場議價的空間、議價的機會肯定還有。所以最近購房者看到一些政策是變好的，房價是不是會因此這么快拉起來？潛在的可能性可能會有，但是短期內我認為還不會。為什么？供求關系還是一個很重要的因素，不會說短期內供求關系發生非常劇烈的變化，它是一個緩慢的過程。

我們必須看到當前房地產市場還是跟過去尤其是2014年還是有點本質區別的：第一，疫情后大家感受到資金壓力比較緊張，這種感受肯定比較強的；第二，2014年那時候很多人手上是沒有房子的，需求量比較強勁，我老家的一些同學都是在那幾年買的房子，手上一套然后再買了一套。講這個例子是為什么？當前二手房的結構發生了變化，狀況發生變化。當前是人人手上都有一套房子了，這種情況不可忽視，跟以前很多人沒有房子這種情況不一樣。

當然現在可能也還是有很多人沒有房子，但是總體來講，這幾年有房子的人數量肯定是拉得比較快的。所以我們去理解房地產的邏輯肯定要有所變化，包括賣房的，買房的，中介公司等等還是要基于這個去理解，不能簡單地用過去的邏輯去理解市場。要理解當前在新一輪經濟發展中，老百姓新的一些想法，房地產結構出現的一些新的變化等。

03
嚴躍進：從淄博到“村超”，每個城市都有閃光點
《灣區風云錄》：除了一線城市，其它城市也面臨不同城市房地產市場調整的壓力，您認為二三線城市在因城施策，用好政策工具箱方面有哪些重點和難點？他們應該如何平衡穩增長、去庫存、防風險等多重目標呢？

嚴躍進：二三線城市買房的壓力肯定要小一點，這個是看得到的，當然二三線城市要注意一些新的問題，比如我們以前經常講鶴崗的事，但是那個事成為這種熱點事件它也不是偶然的。后來又出現個河南鶴壁。這些城市背后有原因是很相似的，就是人口是往外流的。

08
嚴躍進：現在是買房的好時機，各地差異不大
《灣區風云錄》：面對目前紛繁復雜的房地產行情，很多人還是選擇了觀望的態度，易居研究院最新發布的報告指出，一線城市的政策底已經到來，現在是在一線城市買房的好時機嗎？二三線城市呢？

嚴躍進：時機肯定是很好的。為什么呢？房價泡沫有所剔除了，政策總體來講是更加寬松的。從這個角度來講，買房方面還是要積極鼓勵。

講到灣區的買房還是有點區別的。廣州這邊選擇面、機會比較多，比如廣東的佛山、東莞這邊各種鎮都非常好，跟大城市差異性是很小的，交通也很方便。所以我認為剛需的買房近期可以積極關注。買房的一個非常好的時機確實已經到來了，支持性的政策也非常多。

07
嚴躍進：人口多是大灣區要非常重視的一個資源
《灣區風云錄》：現在部分都市區城市群正在形成集聚效應，以粵港澳大灣區為例，您如何分析大灣區房地產市場的特點和趨勢呢？

嚴躍進：粵港澳大灣區跟上海長三角還是有點區別的，為什么呢？從我們感受上來講，最近有很大一批香港的市民到廣東的南沙、中山、佛山去買房，通俗講還是有批很有錢的人來支撐房地產。

所以我們要意識到人口多、有錢人又多，這是大灣區要非常重視的一個資源。去廣州玩和到上海去玩，我感受很深，感覺廣州那邊馬路上的人不是一般的多，明顯比長三角這邊要多。長三角因為規劃原因，人口分布還是比較均勻的，但是廣州那邊確實人也多，車也多，城市也密，農村城市也分不清。

有人口的話，市場需求是很強勁的，所以廣州也好、深圳也好，我們現在經常講“深中通道”，深圳到中山的一些通道，它能享受到非常好的人口紅利。

第二、從住房的緊缺情況來講，粵港澳大灣區城市農村整個住房的建設其實都非常發達，住房的房源有比較多的供應量。從這個角度來講也是個好事，房價不會炒的那么厲害。有廣州、東莞、深圳等等這么多房源，每個地方的交通也很方便，解決住房的可選擇面也還是非常多。

最后，大灣區肯定不是一個簡單的華南市場或者廣東市場這樣一個概念。大灣區里很重要的一點就是要引入年輕人，關注年輕人的需求，包括現在供應的一些產業園，一些保障性租賃住房等產品，這一塊粵港澳大灣區做得非常好的，也是值得其它幾個城市群學習的。

如果人口少了，房地產市場接下來到底怎么走？肯定要遇到一些新的問題和壓力，或者買房的人少，房地產開始出現空置了。所以上次鶴壁把老的房子作為倉儲用房，這也是一個思路。把房子怎么用起來是很重要的。一些二三線城市在這個過程中去啟動，比如農民進城買房等等，這方面的需求也是要挖掘的。

還有一類三四線城市也很有意思，比如廣東的惠州，云南的大理，這兩個城市很典型，他對外來旅游的需求依賴度比較高，對其他城市還是有啟發的。只要人人都愿意來，而且人人都愿意在那里長久的待，哪怕不是在那里定居，人的流動性大了，房地產市場自然就強勁。

再講別的一些城市，最近我們經常講淄博，還有一個云南貴州的榕江“村超”。雖然這地方以前經濟不是很好或者過去大家也不是很知道，但是你會發現它其實背后有些東西能挖掘出來。云南貴州大家知道的，吃的比較好，玩的也比較開心，感覺上還是生活的非常好的，這方面的東西挖掘出來，你會發現那個縣城是有活力的，不是我們想象的縣城接下來就是沒人了。縣城也能搞出“村超”，這個東西搞好了以后對我們房地產是有影響的，不說買房的需求，至少酒店賓館的需求一下子就拉起來了，而且城市的投資形象也好起來。

所以總體上講，我們每個城市雖然遇到一些問題，但都有閃光點，這些點我們在后一輪的發展中一定要把它做好文章，做足文章，誰把這個文章做得最好，它的房地產應該是最為堅挺的。

04
城中村改造誰獲益最大？嚴躍進：這里有一個很好的機會
《灣區風云錄》：促進房地產回暖最近還有一個非常受關注的政策，就是國常會發布了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。此輪城中村改造鼓勵民間資本積極參與改造事業，從此前的經驗看，誰能從新一輪的城中村改造中分一杯羹呢？是否是買地布局在一二線城市的房地產開發商獲益最大？

嚴躍進：這個其實有很多點可以講，我們如果去講現在哪些企業手上有一些城中村項目，除了一些比較大型的、優質的企業以外，前兩年有一些債務風險的企業肯定是有一些城中村的土地資源的。

所以這里一個很好的機會在哪里呢？很多企業這兩年面臨債務問題，有些城中村的項目沒有開發完畢。別的企業如果有收并購的能力，或者有其他的合作開發的思路一定要去研究一下，這兩年出現債務風險問題的企業，他手上那些城中村的項目資源到底是怎么分布的。這里有些合作的機會，盡管有些企業他不主動去找你，你也應該主動去找。今年就是要主動去找項目，不管好的項目差的項目都要去試一下。這是第一。

第二，從政府城中村改造的工作來講，各地勢必會發力。這里分兩類城市，一類是很強的城市，一類是相對弱的城市，強的城市像安徽的合肥，最近他發的政策里有一條專門講城中村的，也提到了城中村改造里一些土地定向供應的模式。

我的理解是什么呢？各地政府肯定是希望加快去做城中村這塊事的。為什么？背后土地資源優勢還是蠻大的，或者城中村改造這塊工作做得好的話，各地政府資金支持還是比較大的。這方面地塊性質會比較好，也會比較優質。而且城中村對當地的經濟是有拉動的，它也能夠比較快的拉動內需。

06
嚴躍進：雖然恒大犯了這么多錯誤，但它有一點還是蠻厲害的
《灣區風云錄》：從去年7月開始，恒大、融創、泰和等頭部房企已經陸續出現了現金流危機，這次房地產新政的出臺對這些面臨經營危機的房企有哪些影響？哪些房企能夠轉危為安呢？

嚴躍進：首先整個大的環境是朝好的去走的，或者政府是很支持用市場化、法治化方式去解決這個問題。現階段政策其實在幾方面影響。第一、政策環境改善了，市場預期肯定往好的方向走。從這個角度，肯定有很多新的機會讓企業去解決一些問題。投資者預期好了，金融機構預期好了，對企業影響還是蠻大的。

第二、要看銷售端的數據。外面的資金終究還是外面的資金，最終還是要靠企業自己的銷售端的資金。銷售的數據如果改善的話，影響還是非常大的。所以接下來，企業一定要把銷售數據做好。

這里講到恒大這個企業。雖然說恒大犯了這么多錯誤，造成這么多暴雷的事，網上有調侃，說把這么多債務給了國家。但是恒大有一點還是蠻厲害的，他搞了很多現房，他現在很多房子以現房銷售去賣。現房肯定問題相對要小一點。這家企業還是很頑強，這種頑強背后你會發現，其實老百姓對這個企業也不能說非常嚴格地用財務的角度去理解。

所以無所謂大企業小企業，你房子造的好，銷售數據好，現金流就會開始回正，這是才是真的回歸到產品為王，產品第一的導向，這一點很關鍵。從這個角度來講，后續一些企業還是有機會的，還是不能氣餒的。市場環境現在還是往好的改善，企業還是有很多新的希望和機會的。